中古マンション 購入のコツ

中古マンションを購入するポイントとして、管理体制が整っているかどうかということがあります。
古い中古マンションでも、管理体制がきちんと整っていれば価格が高くなりますが、価格が高くても住みやすさには代えらないでしょう。
管理体制がしっかりしたマンションを、現地見学をして見つけましょう。

中古マンションの管理体制を見るチェックポイントはいくつかあります。
ポイントとしては、共用部分の状態です。
エントランス、エレベータ、廊下、階段などがキレイに掃除されているかどうかを見ます。
また、電球や蛍光灯が切れたままになっていないか、外の植木は手入れされているかなどもチェックします。
共用施設があれば、そこもキレイにされているかチェックしましょう。

ゴミ置き場の管理状況は必ずチェックしましょう。
ゴミ置き場は管理状況や住人のマナーがとても出るところです。
ゴミ出しはどのようなルールになっているか、きちんと掃除が行き届いているかを確認しましょう。
その中古マンションに住んでいる人達のマナーを見ることができます。
マナーを守れない住人がいるようであれば、入居してから嫌な思いをするかもしれません。

駐車場や駐輪場がどうなっているかもチェックしましょう。
駐車場がゴミだらけというのも考えものです。
自転車がバラバラに止めてあったり、放置自転車があったりすると、管理は良いとは言えません。

掲示板がある場合は、掲示物の内容を見ておきましょう。
どのような連絡体制になっているか、管理組合が機能しているか、住人同士のコミュニケーションがちゃんと取れているのかどうかなどが分かります。

管理体制が良くても、住人の意識が低ければ、良いマンションとは言えません。
管理が良く、住人のマナーが良い中古マンションを選びましょう。

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中古マンションをいざ探そうと思うと、新聞に入ってくる折り込み広告や不動産屋での広告が目に付くと思います。
物件広告に書かれていることが全て真実ではない場合がありますので、注意する必要があります。

中古マンションの折り込み広告などに、「お買い得」や「格安」「高級」「完全～」「当社だけの～」という冠が付いている場合は注意しましょう。
問題ないと思われるかもしれませんが、実は、これらの表現は中古マンションの物件広告にはつけてはいけないことになっています。

これらの特定語句を折り込み広告などに使用して、中古マンション物件を実際以上に良く見せようとすることは禁止されていますし、これらは、「誇大広告」と見なされます。
そのようなうたい文句が踊っているような広告は、真実とは違うと思ってまず間違いないでしょう。
「誇大広告」を堂々と出している仲介業者には注意しましょう。

中古マンション物件広告の中には、駅からの所要時間は必ず書かれてあると思います。
駅からの所要時間は、実際にはその通りの時間では着かないことがほとんどです。
徒歩時間は１分間に８０ｍの距離を歩く速さで計算していますので、普通に人が歩く速さからすると、かなり速いです。
また、途中に坂があって歩くペースが遅くなったり、踏切や信号で待つ時間までは計算には入っていません。
やはり、実際の所要時間を調べるには、自分で歩いてみるのが一番でしょう。

バスの場合はバスの運行頻度でまったく状況が異なりますので、現地に赴いて、どれくらいの頻度で利用できるのか運行表を見ると良いでしょう。
駅から数分でも、１時間に数本では利用価値はあまりありません。
また、たまに、「徒歩○○分」または「バス○○分」だけで、駅名が書かれていないことがあります。
どこの駅から計算した所要時間なのか注意が必要です。

中古マンション物件の広告で注意したいのは「おとり広告」です。
たいてい、相場よりも安く広告します。
その物件について問い合わせをすると、「もう、申し込みが入りました」という返事が返ってきます。
そして、他の物件を勧めてきます。
集客のための手口として使われる場合がありますが、「おとり広告」は禁止されています。
そのような対応をする業者とは関わらない方がよいでしょう。

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広告の見方を身につけることは、良い中古マンションを見つける近道です。
中古マンションの広告の見方は、まず「表示規約」と「宅建業法」という決まりに基づいて作られています。
これらの決まりに違反して表示され、広告されている物件はそれだけで信用に値しないと考えていいでしょう。

◆徒歩所要時間
徒歩の所要時間は８０メートルを１分間で歩く設定で計算されています。
そして、この計算に信号待ち、歩道橋、地下道などを通過する時間は含まれていないため、駅またはバス停などから、止まらずに歩いた場合の時間です。
従って、現実にはプラス１～２分は加算して考えるのが一般的です。

広告をいくつも見ていると、そのような誇大な表現に不思議と惹かれてしまうのが人間の心理というもので、比較対象が規約にのっとっているものの方が見劣りしてしまいます。
「いいな」と思った表現がされている物件ほど、「ホントかな」と思う価値は十分にありますので、全てを鵜呑みにしないことが重要です。
誰だって自分が売るものは「良い物ですよ」と言いたいですからね。
上記４点に注意するだけで、中古マンションの広告の見方はずいぶんと変わると思います。

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中古マンションを選ぶ時に是非チェックしておきたいポイントがいくつかあります。

まず、建物の外観をチェックしましょう。
外壁がタイル張りでしたら、タイルをたたいてみましょう。
もし乾いた音がすれば、それはタイルが浮いているということです。

次にバルコニーに出て、外壁やバルコニーの上部にひび割れがないかチェックしましょう。
もしひび割れがあるようでしたら、コンクリートが劣化しているかもしれません。
バルコニーの手すりにサビがでていないかもチェックし、サビが出ている場合はどの程度かをチェックしましょう。

次に、部屋の中に入ってのチェックポイントです。
床を叩いて音を聞いてみましょう。
もし軽い音がしたら、下の階に響いている可能性があります。
下の階に響くと言うことは、上の階の音が自分の部屋に響くということです。

蛇口をひねって、水の色を確認しましょう。
赤さびが出ているかもしれません。
水回り全部の蛇口をひねってみましょう。
水回りの生活に不便さがないかをチェックしましょう。

収納スペースは、扉を開けて中まで入ってチェックしましょう。
奥行き、高さ、幅などもチェックポイントですが、内側の壁にカビが発生していないかも確認しましょう。
懐中電灯を用意していくと良いかもしれません。

次に、中古マンションの共有部分のチェックポイントです。
マンションのエントランスにゴミが落ちていないか、廊下や階段の照明は明るいか、蛍光灯が切れたりしていないかをチェックしましょう。
また、ゴミ捨て場がきれいに使われているかを必ずチェックしましょう。

また、見た目以外のチェックポイントもあります。
管理組合はちゃんと機能しているか、管理会社や売り主に尋ねておきましょう。
管理状態の良さは、中古マンションの一番のチェックポイントですし、管理が良ければ、その分、マンションの価格が高くなります。
また、中古マンションでは、築年数によって、修繕費が高くなることがあります。
どのような修繕計画があるかを管理会社や売り主に確認しましょう。

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インターネットなどで中古マンション物件を検索するときは、希望条件で絞り込んでいきます。
その中から、いくつか現地見学に行って、いちばん希望に適っている物件に決めることになります。
希望通りの物件がすんなり見つかれば良いのですが、実際に足を運んでもなかなか気に入った物件がないときは、希望条件を見直して再度検索しなければなりません。

購入する中古マンションの希望条件は、あまり厳しすぎるとヒットする数も少なくなってしまい選べなくなります。
そんなと時には、少し条件を妥協しただけで良い中古マンションが見つかるかもしれません。
しかし、妥協しすぎてもいけません。なぜなら、住んでみてから後悔しても後の祭りです。
特に、広さや間取りを妥協しすぎてしまうと、家族の生活に支障が出ることがあります。
広さや間取りは、これから家族が増える予定があるのかどうか、育児や介護の予定があるかなどの将来のライフプランに合わせて決めましょう。

希望条件の妥協点としては、立地条件を妥協する方も多いでしょう。
住むエリアを希望以外の所に広げてみるのも、視野が広くなって良い中古マンションに出会えるチャンスが多くなります。
また、最寄り駅からは、徒歩圏内だけでなく、バス通勤圏内も視野に入れてみましょう。
駅から少し遠くなりますが、価格がだいぶ安くなるはずだし、広さももっと広くなり、選択肢が増えます。

ご家族の中にお子さんがいる場合は、学校への通学が近いか遠いか、安全かどうかということも考えなければなりません。
周辺にお子さんに有害な施設があるかどうかは、実際に行ってみなければ分かりませんのでチェックしましょう。
また、マンションの周辺に、生活するのに必要なものが買える店がどのくらいあるかも重要です。
まったくないということでは、住み始めてから不便な思いをするので、あまり妥協しない方が良いかもしれません。

共働きで、日中あまり自宅にいないということであれば、日当たりやマンションの向きを妥協しても良いでしょう。
日当たりや向きの違いで、中古マンションの価格はだいぶ変わってきます。
また、階によってもだいぶ価格が変わるので、階を妥協して下の部屋にすることも一つの方法です。

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中古マンションの物件をせっかく現地に見に行っても、後からまた知りたいことが出てきたりして、二度手間、三度手間になってしまうことがあります。
そんなことにならないために、現地見学に行く前に、事前の準備を万端にして、用意周到にしてから出掛けましょう。

中古マンションの現地見学をするには、まず気に入った物件の販売仲介業者に電話で問い合わせ、現地見学のアポイントを取ります。
その際に、営業マンに自分の希望条件を伝えておくと、他にも良さそうな物件を紹介して、当日に現地見学をさせてもらえるかもしれません。
また、自分が知りたいことをきちんと教えてくれる営業マンなのかどうかを見極めましょう。

現地に赴く前に、見学する中古マンションのどういう点を注意して見るべきかをリストにしておきましょう。
見るべき点のチェックリストを事前に作っておけば、現地に行っても無駄な時間を過ごすこともなく時間を有効に使えますし、迷うこともありません。

更に、時間に余裕があれば、事前に周辺環境を調べておくと良いでしょう。
これは後からでも大丈夫ですが、行く予定の時間帯と違う時間帯に行って周辺環境をチェックすることはとても大切なことです。
利用することになる最寄りの駅や、スーパーなど、時間帯によってはまったく様子が様変わりしますので、色々な時間に何度も足を運んで見てみるのも良いでしょう。

また現地見学には、なるべく家族全員で出掛けましょう。
人数が多い方がその時の勘に頼らず、冷静に判断することができ、衝動買いも避けられます。
ただし、小さい子供はなるべく連れて行かない方が良いです。
小さい子供の世話に気を取られて、集中して冷静に見ることができなくなる為です。

持っていくべき物は、筆記用具はもちろんですが周辺地図や、方位磁石、巻き尺などがあると重宝します。
あと、デジタルカメラです。
写真は、帰宅してからもう一度検討する材料になります。

見に行った中古マンションを購入するかどうかは、現地では決めないことがおすすめです。
雰囲気に飲まれたり、営業マンに勧められたりして、衝動買いに走ってしまう方も多いようですが、必ず考える時間を取り、冷静になって検討して決めましょう。

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中古マンションの物件を情報収集するには、新聞折り込み広告や住宅情報誌、インターネット検索などを利用することになるでしょう。
まず、中古マンションの相場を把握することから始めると良いでしょう。
各媒体の注意点について挙げてみます。

まず、一番目に付くのが新聞に入っている折り込み広告ですが、折り込み広告には種類があります。
１物件のみを載せている単独チラシ、そして、いくつかの物件が乗っている総合チラシです。
単独チラシに載っている物件は、仲介業者にとって自信のある物件なのでねらい目です。

総合チラシは集客を目的としていますが、マンションの写真が掲載されている物件は比較的良い物件、見栄えの良い物件と考えて良いでしょう。
チラシや広告を見る時は、大きい文字だけにまどわされずに、小さい文字も全部読みましょう。
あまり伝えたくない情報は、小さい文字で書かれていることが往々にしてありがちですので注意が必要です。

また中古マンションの手軽な情報収集ができる媒体として、住宅情報誌があります。
以前は有料でしたが、最近は無料のものもあり手に入りやすくなりました。
書店だけでなく、不動産屋、ファミリーレストランやコンビニエンスストア、駅などで簡単に手に入ります。
住宅情報誌のメリットは、物件情報の信頼性が高いことです。

それから、巻頭の特集記事なども中古マンションの物件探しの参考になるので、目を通すとよいでしょう。
住宅情報誌のデメリットとしては隔週の発行や月刊のものが多いので、情報が古いことです。
すでに売れてしまった物件が載っている場合もあります。

情報の早さで言えば、やはりインターネットを利用しての情報収集です。
中古マンション物件の相場を把握するのにとても役に立ちますし、いろいろな情報が瞬時に検索できます。
日頃から細かくチェックしていれば、希望通りの物件が割と早く見つかるかもしれません。

インターネットを使用した情報収集のデメリットとしては、いい加減な情報が含まれている可能性が高いことです。
まだまだインターネットでの広告を規制する法律が整備されていないのが原因でしょう。

それぞれのメリットとデメリットを考慮に入れながら、中古マンションの物件探しをすると良いでしょう。
また、良い物件が見つかっても、すぐに問い合わせをしないで、その物件を扱っている業者のホームページを見るなど業者の情報収集もすると良いでしょう。

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中古マンションの購入は経済面で大きく影響する一大プロジェクトですので、購入するタイミングは非常に重要となります。
あわてず、あせらず、以下の点に注意して慎重に検討しましょう。

中古マンションの購入にあたり、現在の収入が引き続き安定したものでなければ、月々の返済は厳しくなってしまいます。
また、住宅ローンの審査においては、現在就職している会社に３年以上勤めていることが審査の条件となっている場合もあります。
貯蓄については多ければ多いほどいいのは当たり前ですが、購入価格の５～６％はあらかじめ用意がないと諸費用を払うことができません。
しかし、これは現在、頭金０円で購入可能な物件や諸費用込みで組ませてくれる住宅ローンもありますので、検討の価値はあります。

また、中古マンションを購入するタイミングとして最も気になるのが「金利」です。
金利には固定金利と変動金利、固定変動併用金利の３種類があります。
固定金利は文字通り一定の金利でローンを返済していきます。
金利期間中は毎月同じ返済額ですので、計画的な返済とライフプランがたてられるのが利点です。

これに対し、変動金利は金利の変動により返済額に変化が表れるため注意が必要です。
ただし、比較的安心な固定金利よりも、現在の金利の設定では変動金利の方が低金利ですのでトータルの支払額を抑えることができます。

最後の固定変動併用金利ですが、この金利は、二者のいいとこ取りといっていいでしょう。
実際は住宅ローンの全額を固定金利と変動金利とに分けて返済しますが、大部分が固定金利で残りを変動金利にするというパターンが最もポピュラーなようです。

金利については誰にも予測できない流動的な要素がありますから、融資を受ける金融機関でも将来の金利については語ってくれません。
どのタイミングで購入に踏み切るかは、中古マンションを購入する人次第なのです。

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中古マンションの購入にあたって「仲介業者」の選び方は非常に重要です。
紹介してくれる物件もそうですが、信頼の置ける相手でなければとても高額な買い物である中古マンション購入は自分の理想とかけ離れてしまうでしょう。

しかし、選ぶといってもただ漠然としていますよね。
そこで、まずは物件を探すエリアの仲介業者をどこでもいいので訪ねてみましょう。
第一に業者の対応。
やる気があるか？親身に接してくれているか？いわば業者の人間性を見極めましょう。
カンタンな質問のやり取りで「やる気」の度合いは結構伝わってくるものです。
これでいくつかの業者を決めます。

いくつかとは、複数の業者に依頼することにより、不動産業者のネットワークである「レインズ」にのっていない独自の物件というのを業者ごとに持っていることがあるためです。
割とそういった独自の物件が掘り出し物だったりもします。
また、紹介された中古マンションを実際に内覧してみます。そこでの業者の対応も重要です。

例えば一つの中古マンションの物件を見に行ったとします。
「レインズ」に出ている物件であったとすると、業者間共通の物件であるため、案内してくれた業者の担当者自身がはじめて見る物件だということが少なくありません。
そこで、その担当者が我々購入者の質問にいかに真剣に答えようとしているか、また、調べてくれるかをよく観察しましょう。
人間観察みたいですが、極めて重要です。

そしてもう一つ、仲介業者の選び方の方法として、あまり知られていないですがとても簡単な方法があります。
それは「融資を受ける金融機関に仲介業者を紹介してもらう」ということです。
なにやら話が逆じゃないか？と思う方もいらっしゃると思いかもしれませんが、逆でいいのです。
先にこの金融機関から資金を借りると決めてしまえば、その金融機関が取引している信用のおける仲介業者が紹介されるからです。

「おたくで融資をうけたいので、仲介業者を紹介して欲しい」これだけで信頼に足りる業者が決まってしまいます。
ただし、金融機関が紹介する業者なので、地域でそれなりに名の通った業者になります。
わざわざ自分で足を運んで業者を決める手間がまるっきり省けるメリットがあります。

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中古マンションの購入にあたり、物件選びの要素をあらかじめ決めておくことにより、自分の目標とする物件はどういうものかを具体的にしてくれます。
また、頭の中で考えていたことを書き出したりすることによって目標を明確にもできます。
人により、中古マンションの物件選びの要素は様々だと思いますが、物件選びにあたって誰にとっても共通の重要なポイントをご紹介します。

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中古マンションの魅力は何といっても価格が新築マンションに比べて安いことです。
中古マンションの価格は新築マンションに比べて平均で半値くらいになります。

中古マンションの価格はどのように決まるのでしょうか？
築年数や立地条件などさまざまですが、他にも細かいプラスのポイントとマイナスのポイントで価格が左右します。

まず立地条件ですが、ポイントは都心に近いかどうか、最寄り駅に近いかどうか、交通機関の便は多いかどうか、周辺環境が良いかどうかなどです。
都心に近くなれば高くなるのは当たり前ですが、人気のエリアや人気の路線の沿線ですと、高くなります。（東京で言うと、京王線、田園都市線、小田急. 京王線辺りです）

物件は駅から近い方が単純に高くなりますが、周辺環境が悪いと安くなりますし、少し離れた閑静な住宅地にある物件の方が高くなることもあります。
また、近くにショッピングセンターや娯楽施設があると高くなります。

窓からの眺めがよいと、プラスポイントになります。
一般的に富士山が見えるところでは、かなりのプラスポイントになるようです。
逆に、周りに高層マンションがたくさんあると、マイナスポイントになります。

また日当たりが良ければ当然高くなります！
南に向いていても、日陰が多ければマイナスになります。
マンションの向きでは、南向きが１００とすれば、東西の向きですとマイナス５％で、北向きですとマイナス１０％になります。

外観がお洒落だったり、共用部分の施設が充実している場合も高くなる要素となりますが、外観がお洒落でも構造上に問題があるかもしれませんので、見た目にとらわれず注意しましょう。
築年数は、古ければ当然安くなりますが、管理が行き届いていればプラスのポイントとなります。

中古マンションは市場価格で決められていますので、価格が大きく変わることはありません。
しかし、仲介業者によって高めに設定されている場合がありますので、価格だけで中古マンションの善し悪しをみてはいけません。
同じ条件の他の中古マンションと価格を照らし合わせてみると良いでしょう。
また、売り主が急いでいる場合は、値段を下げてでも売ってしまおうとしている場合があります。
そのような物件はお買い得といえるでしょう。

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中古マンションを手に入れるには「購入予算」が決まらなければ、目標とする中古マンションも決まりませんよね。
目的の中古マンションの価格だけを用意すれば良いということにはなりません。

購入後は維持費や修繕費、それに駐車場代なども見越した予算を算出しておく必要があります。
購入後に返済でアップアップにならないように綿密な購入計画を立てることが失敗しない中古マンション選びの基本ともいえるでしょう。

計算方法として、「借りる額÷１００万円×購入資金係数」という式があります。
購入資金係数とは、住宅情報誌などの巻頭や巻末にでてくるローン金利の早見表の金額です。
これは、１００万円借りたときの月々の返済額を示していて、本来の使い方とは逆の使い方になりますが、比較的簡単に計算できます。

しかし、もっと簡単な方法があります。
中古マンションの購入予算の計算も融資を受けようとする金融機関にお願いしてしまうのです。
金融機関は意外といろんなことをしてくれるものです。
自分の収入と月々の返済可能額、ボーナス時の返済可能額を伝えれば、自分が一体いくらの中古マンションを購入できるのかがすぐにわかります。

資金を借りるのは自分ですが、金融機関にしてみればお客様ですので様々なニーズに答えてくれるのです。
お客様ですから遠慮は要りません！ですから、なんでも聞いてみる、お願いしてみる価値は十分にあります。
購入予算が決まれば、中古マンションの探しやすさは格段にアップしますので、是非とも先に購入予算の決定をお勧めいたします。

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「良い中古マンション」を「１円でも安く」購入するには、物件の価格が適正であるか「価格の判断」が必要となります。
最近までは「言い値が売り値」というのが当然のごとくまかり通ってきたのが中古マンションの実情です。
そうなると、物件の価格が適正かどうか判断しづらい、できない買い主さんがほとんどでした。
この状況を打開する方法が次の２点です。
価格の判断の参考にしてください。

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「共有名義」とは中古マンションを購入する際、複数の人間が出資して、その出資割合に応じて共有登記することです。
この共有名義にもメリットとデメリットが存在します。

メリットとして挙げられることには以下のようなものがあります。
通常、年間１１０万円を超える贈与については贈与税がかかります。
これを回避するために、中古マンション購入の際に資金をうけた親などを共有名義の所有者とすることで、出資した親にも所有権が発生します。
そうすると所有権がありますので、贈与税の対象とならず贈与税がかかりません。
ただし、持分と出資割合が一致することが大前提ですので、この部分を変える場合などは、税務署等での相談が必要です。

また、ある一定の条件を満たすことによって、中古マンションの購入にかかる借入金の額に応じ、その年に納めた所得税の一部が還付されるという「住宅ローン控除」の制度があります。
また、家を売却するときに３,０００万円の特別控除があります。
この二つを名義人になっている人がそれぞれ受けることができるのが共有名義のメリットといえます。

では中古マンションを共有名義にすることで反対にデメリットとなることにはどんなものがあるでしょうか。
共有はそのうちの一人が単独で自分の所有分を第三者に売却することが可能です。
しかし、建て替えや売却など、その建物全体に関わる変更、または処分については共有者全員の同意を得ることが必要になります。
従って、所有権に流動性があることがデメリットの一つです。

また、共働き前提の夫婦の共有名義でローンの返済を始め、完済前に妻が退職してしまうと出資の割合が持分と合わなくなります。
この場合、贈与税の課税対象となってしまう可能性があります。

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中古マンションの購入には「リフォーム」という課題がついてまわります。
リフォームは、「しなくてはならないこと」と考えるより、「中古マンションを自分らしく造り変える事ができる」と考えるとマイホームに対する楽しみが一つ増えますよね。

中古マンションにはリフォーム済みの物件とそうでない物件があります。
では、中古マンションの購入の際にはどちらを選んだ方が良いのでしょうか？
答えを先に言うと、どちらでもいいのです。
まず、リフォーム済みの物件がいい理由としては、リフォームのためだけにローンを組まなくていいということです。
これはどういうことでしょうか？

住宅ローンはその建物を購入するために借り入れる資金です。
この資金は中古マンションの購入以外の用途には使えませんから、リフォームがされている物件はリフォーム代が建物の代金に含まれています。
従って、住宅ローンとしての長期ローンのみで良いということになります。
反対にリフォームがされていない物件では、住宅ローンのほかにリフォームのローンを組まなくてはならず、住宅ローンのような長期ローンと比べると、どうしても短期ローンの設定になってしまいます。

では、リフォームされていない物件の方が良いとする理由はどうでしょうか？
資金に多少の余裕がある方なら、既存のリフォームにとらわれない自分のライフスタイルに合わせた理想的なリフォームが行えます。
中古マンションが自分の思っている形になるということが最大の利点ではないでしょうか？

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マンション購入に当たって、ほとんどの方がお世話になるのが住宅ローンです。
一昔前までは住宅ローン＝住宅金融公庫というのが常識でした。
が、公庫の廃止が決まってからは、民間の金融機関が住宅ローンを取扱うようになりました。
そんな時代の背景から生まれた、「フラット３５」という住宅ローン。

「フラット３５」とは民間金融機関と公庫（現在は住宅金融支援機構）が提携して実現した住宅ローンです。
最長３５年間の固定金利、というのは良く知られていますが、ほかにもうれしいメリットがあります。
ひとつは保証料が不要、ということ。
物件の価格や金融機関によって異なりますが、もし保証料を用意しなければならないとなると数十万円は見ておかなくてはならないのでかなりお得です。
さらに、繰上返済手数料も不要な上に、何回繰上返済をしても手数料はかかりません。
ただし、返済額は１００万円からとなっています。

こんなメリット満載の「フラット３５」。
中古マンションは新築マンションに比べて返済期間が短いのが常識だったのは過去のこと。
今では、中古マンションでも基準さえクリアしていれば「フラット３５」を利用できるようになりました。
この基準も、中古マンション購入をお考えの方にはメリットとなるかもしれません。

というのも、「フラット３５」を利用できる中古物件は、構造上の面で厳しい基準をクリアしています。
中古マンションの場合、新築マンション以上に構造面は気になるところですから、「フラット３５」がそのマンションの質をある程度保証してくれている、とも考えられます。
構造検査料は原則個人負担になりますが、フラット３５のサイトですでに検査済みに物件を検索することが出来ます。
ぜひ覗いてみてはいかがですか？

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新築マンションの売主は、マンションを運営する会社です。
が、中古マンションの大元の売主さんは以前そこに住んでいた方になります。
でも、マンションを売りに出そう、と思ったからといって、広告の作成から事務的な手続きまでを売主さんが行うことはまずありえません。

買い手側が物件の情報を不動産会社に求めるように、売る側も不動産会社を通して物件を売りに出します。
そこで、買う側にも売る側にも発生してくるのが「仲介手数料」です。
仲介手数料は、物件価格×３％＋６万円が基本です。
例えば、２０００万円の物件を購入することにした場合、６６万円。
さらに別途消費税までかかってきてしまうので、かなりの額になります。

これだけの額を払って仲介してもらうのですから、仲介業者＝不動産会社選びは慎重に行わなくてはいけません。
どんな仲介業者がよい仲介業者なのでしょう？
仲介業者、といっても、よく耳にする大手から、個人経営の小規模な業者まで様々です。
大手なら、全国規模で独自のネットワークを持っているでしょうから、中小規模の業者が持っていない中古マンションの情報も数多く持っている可能性があります。
また、大手ともなれば事務手続きもマニュアル化されているので、契約までの段取りもスムーズに行われることが期待できます。

中小規模の仲介業者はどうでしょうか？
以前は情報量の乏しかった中小規模の業者も、今はインターネットの時代。
２００６年から始まった、「レインズ」という不動産情報サイトの存在によって大手に引けを取らない情報量を得ています。
中小の業者の場合、そこが地元、ともすると代々に渡ってこの地域に住んでいる、という業者も少なくありません。
そういった業者だと、物件の情報だけでなく、細かい部分まで生活環境情報を提供してもらえます。

仲介業者の規模のみならず、不安や疑問を投げかけたとき、的確に答えてくれるかどうか、購入後も相談に乗ってくれそうか、というのも大切です。
中古マンションといえども大きな大きなお買い物です。
よい仲介業者に出会いが購入までの第一歩です。

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間取り良し、環境良し、さらに価格もお値打ち。
こんな３拍子そろった中古マンションの物件を見つけたとき、もうひとつ注意しておいたほうが良いのが「修復費」の問題です。

マンションの室内は、ある程度自分の管理化できれいにしたり、丁寧に使ったり、補修改善もできます。
また、それに伴う予算組みも大方見当がつきますし、急な出費となってしまっても自分の居住空間なので納得も出来ます。

でも、マンションは「共同住宅」。
個室以外の外壁や廊下などは居住者全員の共用部分として、全居住者でメンテナンスしていかなければいけません。
とくに中古マンションの場合は、「中古」ですから築年数に応じて建物全体の劣化も進んでいます。
入居前直近に外壁の塗り替えや修繕などの大掛かりな修復工事が終わっていれば問題ないですが、入居後すぐに大規模改修工事が行われる可能性があることも頭に入れておかなくてはなりません。

マンションによっては月々の修繕積立金を低く設定しているところがあります。
そういったところだと、大規模改修直前に各居住者からまとまった金額を回収なんてことにもなりかねません。
外観だけでなく、自転車置き場やゴミ捨て場なども要チェック。
共用部分のメンテナンスが行き届いているマンションは、それなりに計画的に修復予算を立てて実行しているマンションだと考えられます。

逆にあまりに劣化が激しい中古マンションは少し注意が必要です。
仲介業者さんに相談するなどして、出来るだけの下調べをしておきましょう。

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中古マンションは、新築マンションよりお値打ちに買える、というのが何よりの魅力です。
でも、その価格がその物件にとって妥当な価格なのかどうか、というのは判断がつきにくいのも事実です。

そもそも、中古マンションの価格って、どういう判断基準でつけられるのでしょうか？
マンションに限らず、中古物件の価格は事例比較法をもとに出された標準相場を基準にして算出されます。
「事例比較法」とは、その中古物件周辺の不動産売買事例をみて、おおよその相場をつける方法です。
そこで出された標準相場を基に、築年数や建物の劣化状況等も考慮してその中古マンションの価格が決まるのです。

となると、ますます素人にはその中古マンションがお値打ちなのか、不当に高い値がついているのか見極められませんよね。
そこで力強いお助けマンとなってくれるのが、「レインズマーケットリサーチ」というサイト。
このサイト、いわゆるこの分野のプロである不動産流通業者が、全国の中古物件の最新実勢価格をインターネット上で公開してくれているのです。
なんとうれしいことに、利用料はタダ！
物件のおおよその場所・面積・築年数から、その物件周辺の近況（過去３ヶ月未満）の平均価格がわかるようになっています。
ほかにも、過去一年ほどの物件価格の推移がグラフ化されているので、今が買いどきなのかを判断する情報も得られます。

気になる中古マンションを見つけたら、まず「レインズマーケットリサーチ」にアクセスしてみてくださいね。

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中古マンションを選ぶことのメリットは、もちろん、新築マンションに比べて価格が格段に安いことです。
また、駅の近くなど、立地の条件の良い物件が豊富に選べるということが挙げられます。

それから、建築中の新築マンションですと、実際の部屋を見ることはできませんが、中古マンション物件でしたら、それが可能です。
実際の物件に訪れて、中を見たり触ったり、窓からの眺めを見て決めることができます。
オープンハウスを実施しているところであれば、期間中は予約なしで自由に出入りできます。
そして、売り主の生活状況を見ることができます。

同じ階に住む人の様子や、ゴミを出す場所など、マンションの管理状況もみることができます。
オープンハウスを実施していなくても、仲介業者に予約して、どんどん現地見学をさせてもらいましょう。
それが、中古マンションを選ぶメリットなのですから。

中古マンション物件を見学する際に、リフォームが必要かどうか、また、可能かどうかをじっくり見ておきましょう。
状態があまり良くなくても、ご自分のライフスタイルに合わせてリフォームができますので、資金はリフォームすることも視野に入れて、考えておくと良いでしょう。
リフォームする際には図面が必要になりますが、あまり古い物件ですと、図面がない場合がありますので業者に確認しましょう。
図面がない場合は、現地自治体で情報が保管されているかもしれませんので、問い合わせましょう。

中古マンションのメリットは価格が安いことですが、デメリットとしては、やはり、古さということがあり、古ければ、当然、価格が安くなります。
設備の老朽化がどのくらいで、構造上に問題がないか、必ずチェックしましょう。
マンションの老朽化によっては修繕費用の負担など、諸費用が高い場合がありますので、営業マンに詳しく問い合わせましょう。

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中古マンションの購入にあたっては、そのメリットとデメリットをよく理解して購入することが重要です。
新築のマンションは、当然全てが新しく、最新の設備とセキュリティが確保されています。
しかし、近年のマンションブームにより、新築マンションの価格は一戸建てと同等か、または場所によっては一戸建てを上回る価格の物件も存在します。
そうなると、安い買い物ではないので躊躇してしまったり、最悪購入を断念せざるを得なくなってしまいます。

そこで、中古マンションがスポットライトを浴びるようになりました。
洋服や道具と違い、「安価＝質の悪さ」ではないのが中古マンションの特徴です。
購入される方の価値観にもよりますが、自分自身が「いい」と思えば、それは最良の中古マンションとなりますので、購入にあたっては、ある程度の知識とご自身の目標をしっかりと決めておきましょう。

☆メリット☆
中古マンションのメリットについてですが、中古マンションはまず第一に新築マンションより「安い」！
これは当然のことですね。
次に中古マンションであるがゆえに、実際に図面と照らし合わせて物件を見ることができ、使用感も確認できること。
そして、安価な分、リフォームに資金をまわして希望のライフスタイルが作れること。
最後に、中古マンション周辺にすでに街並みが整備されていることが多く、利便性の高い物件が多いことなど、まだまだたくさんありますが、メリットの代表例としてこんなところでしょうか。

☆デメリット☆
その反対に、中古マンションのデメリットとしてはどんなことが挙げられるでしょうか。

まず、中古なのでどうしても経年劣化は避けられず、建物としての品質の低下とそれに伴う修繕費の負担があることもあります。
また、中古マンションは売主直売というのがあまりない為に、不動産業者による仲介手数料というのがかかってしまいます。
そしてもうひとつ、公的機関の融資を受ける場合には、新築マンションに比べて返済期間が短くなってしまう為、月々の返済額が新築より高めになることがあるといったことがあります。

以上のメリットデメリットを考慮しつつ最良の買物をしてください。

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間取りや内装、外観などは自分の目でしっかりチェックすればそれなりに欠陥を見つけることは出来ます。
でも、マンション自体の構造上の問題はいくら目を凝らしてみたところで素人判断は不可能です。
２年前に世間を騒がせた「姉歯事件」は記憶に新しいですね。

中古マンションの場合、建築の過程を目で見て確認することが出来ないので構造上の問題はなおさら気になるところです。
外から見ただけではわからない、マンションの中身＝構造に問題があるかどうかをチェックすることは出来るのでしょうか？
ひとつの判断基準として、その中古マンションの建築された時期を見る、というのが挙げられます。

時期によって構造の質が変わるの？とお思いの方がいるかもしれませんが、例えばバブル期。
この時期（１９８６～１９９１年頃）、不動産は飛ぶように売れました。
マンションも例外ではなく、建てれば必ず完売する時代だったので、とにかく短い工期でバンバン建設されましたが、結果人手不足、資材不足となり、日雇い労働者の手で粗悪な資材で建築されている物件も少なくありません。

また、バブル期以前の１９７０年代前半は、高速道路やビル建築のラッシュとマンション建築ラッシュが重なってコンクリート資材が不足した時期です。
この時期のマンションは、粗悪なコンクリートが使われている可能性があります。

でも、この時期に建てられたからといってすべてが粗悪な物件なわけではありません。
その後耐震補強工事などを大々的に行っていて、本当にお値打ちの中古マンションなのかもしれません。
構造上の判断をしてもらうには、やはり、プロの力を借りましょう。
「不動産インスペクション」や「既存住宅性能表示」は、専門家がその建物の構造を客観的に評価してくれるシステムです。
いずれも１０万～２０万円くらいの資金がかかってしまいます。
でも、これで安心が買えるのですから、中古マンションを購入する際には予算に組み込んでおくことをお勧めします。

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実際にいろいろな物件を見てまわった経験のある方ならお分かりいただけると思いますが、すべてが自分の望みどおり！！という物件はまずありません。
これは、実際に足を運んだ物件の数が多くなればなるほど実感することです。
この物件のこことあそこはすごく気に入ったけど、キッチンは前に見たあの物件の方がよかったわ、なんて具合です
マンションはいってみれば「建売り」ですから、一戸建て住宅ほど自由に間取りを組むことはできません。
まして中古マンションともなればなおさらです。
そこでうまく活用したいのが「リノベーション」という手段。

「リノベーション」という言葉。
初めて耳にされた方もいらっしゃるかと思います。
「リフォーム」と混同されることもしばしばですが、家の中を見違えてしまうくらい大規模に改装してしまうのが「リノベーション」です。

確かに新築マンションはきれいだし、設備は新しいので魅力的です。
でも中古マンションをリノベーションすることで、きれいさ設備の新しさを満たしながら、自分好みの間取りにする事だってできるのです。
中古マンションなら新築物件よりも２割以上お値打ちに購入することが出来るので、そこで浮いた費用をリノベーションに当てることも充分可能です。
最近では、かなりの築年数の中古マンションの一室を、あらかじめリノベーションしてから販売する会社も出てきています。

新築マンションを買ったつもりで、より自分の理想に近い形にリノベーションをする。
これも購入価格を抑えられる中古マンションならではの魅力ですね。

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近年、リノベーションという言葉をよく耳にするようになりました。
リノベーションとは中古マンションなどの既存の建物に改修工事を施し、使う目的に合わせて機能や性能をアップさせ、付加価値をつけて建物の価値を高めることです。

「エコロジー」「リサイクル」「リユース」などの言葉が良く聞かれるようになり、環境に配慮する生活をすることは、もはや当たり前となりました。
住宅環境にしても同様です。

現在は限られた資源を大事に使い、ゴミを出さず、環境に配慮しながら、しかもお洒落に生活する時代です。
マンションを建設して築３０～４０年くらいで取り壊し、大量の建築廃材を廃棄する・・・。
そんな時代はもはや終わりました。
すでにあるマンションを自分のスタイルに変えて住む。
これからの時代、中古マンション＋リノベーションという新しい選択肢は、もっと増えていくはずです。

それでは、リノベーションはリフォームとはどう違うのでしょう？
リフォームは原状回復という意味合いが強く、リノベーションはそれに「こだわり」という面がプラスされます。
また、安全性を考慮に入れた再生、資産として価値のある物にする、という意味もプラスされます。

中古マンション＋リノベーションという選択は新築マンションを購入するよりも、安く、しかも、既製ではなく、より自分のライフスタイルに合った、理想に近い住まいを手に入れることも可能です。
間取りをまったく変えてしまったり、キッチンを好きな場所にしたりと、自由な設計ができます。
（予算やその建物の状況によって自由度は限られてきます）

現在では、中古マンションにリノベーションをしてこだわりの暮らしをする方が増えてきています。
一人暮らしをする方や夫婦二人だけでお洒落な暮らしをする方、また、シニアライフを楽しみたい方など、目的はさまざまです。
自分の理想を思いっきり追求したい方には向いているでしょう。

リノベーションにはある程度の期間（数ヶ月）が必要になりますので、急いで住む場所を探している方には不向きでしょう。
比較的時間に余裕のある方、住む場所にこだわりのある方に向いています。

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まだ誰も、住んだことがないのに、中古マンションとして売られている物件があることをご存知ですか？
新しいのに古いもの扱いをされるので、その名も｢新古マンション｣といいます。
車でも新古車、って聞いたことありますね。
そのマンション版です。

そもそも、新築マンションを｢新築｣と呼ぶには期間があります。
一般的に築後１年までは新築と呼び、その期間をすぎてしまうと｢新築｣とは呼べなくなります。
かといって、以前に入居した経歴がある｢中古マンション｣でもないので｢新古マンション｣となるんです。

新古マンションのメリットは、なんといっても価格でしょう。
新古マンションは、少し言い方は悪いかもしれませんが、要は売れ残ってしまった新築物件なので、当然価格も新築マンションよりはお値打ちになってきます。
物件にもよりますが、１～２割はお得になるようです。
設備面をみても、築後１年あまりなので、一般的な中古マンションに比べると、うんと新しい設備がついていることが期待できます。

お得感満載の新古マンションですが、だからといってやすやすと飛びついてはいけません。
前述しましたように、新古マンションは「売れ残ってしまっている物件」です。
大した理由もなく、たまたまそこだけ売れ残ってしまった、という場合もあるでしょうが、多くの場合１年以上売れなかった理由があるはずです。

モデルルームである場合が多いようですが、それ以外に、ほかの部屋より著しく日当たりが悪かったり、すでに入居されているお隣さんが少しクセのある方だったり。
理由は様々でしょうが、その理由をご自身で把握し、納得しておく必要があります。
割安になっているとはいえ、おいそれと買い換えられるものではないですからね。

以上の注意点をクリアして、納得できる物件であれば、こんな掘り出し物はありません。
｢未入居｣｢最新設備｣｢割安｣の３拍子が揃っているのですからね。

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